Nue-propriété : ce que c’est et pourquoi c’est un bon investissement immobilier

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juin 25, 2024

Nue-propriété : ce que c’est et pourquoi c’est un bon investissement immobilier

la valeur d'une nue-propriété

la valeur d'une nue-propriété

Sur le marché de l’immobilier, on rencontre souvent le terme « nue-propriété », surtout lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier résidentiel. Normalement, l’attrait est le prix, qui est plus avantageux et souvent beaucoup plus bas que le prix du marché. C’est aussi une opportunité intéressante d’investissement à long terme, à condition d’en connaître le fonctionnement et les modalités.

Nue-propriété et usufruit

La nue-propriété est la forme de propriété « nue », et donc privée du droit d’usage et d’exploitation économique du bien, ce dernier étant défini comme « usufruit », qui appartient donc à une autre personne.

Cette distinction entre la nue-propriété et l’usufruit est « temporelle » et peut être fixe ou indéfinie. Dans le cas d’une personne physique, l’usufruit peut durer toute la vie de la personne concernée et dans ce cas, il est indéfini. Dans le cas contraire, les parties peuvent fixer une durée déterminée (30 ans en Italie et en France) et l’usufruit a donc une durée fixe. Dans le cas d’une personne morale détenant un droit d’usufruit, la loi fixe également une durée maximale. À l’extinction de l’usufruit, il y a automatiquement réunion de la nue-propriété et de l’usufruit, ce qui permet d’arriver à la situation initiale de ce que l’on appelle la pleine propriété ou la propriété complète, la forme de propriété que nous connaissons tous.

Comme pour la pleine propriété, l’achat est réalisé par un acte notarié ordinaire et, sur le plan fiscal, il est soumis aux mêmes taux que l’achat de la pleine propriété.

Investissement à moyen et long terme

Dans le domaine de l’immobilier, la nue-propriété est considérée comme un investissement à moyen ou long terme, en raison de la durée variable de la disponibilité du bien. Cet investissement bénéficie également d’un faible impact fiscal. Vous pouvez en découvrir plus sur la valeur d’une nue-propriété sur le site de Gridky, la plateforme de référence pour décvouvrir les meilleurs dispositifs d’investissement immobilier.

Au cours de la dernière décennie, le marché de la nue-propriété s’est développé sous l’effet de la crise économique et du vieillissement progressif de la population. En particulier, de nombreuses personnes âgées ont vendu la nue-propriété de leur bien et s’en sont réservé l’usage jusqu’à la fin de leur vie. Dans la plupart des cas, l’objectif était de « monétiser » la valeur de leur bien et de se débarrasser des coûts d’entretien extraordinaires et de la charge fiscale liés à son utilisation.

Les conséquences économiques et sociales de la pandémie de Covid-19 permettent de penser que la tendance à la croissance de cette forme particulière de propriété se confirmera.

Avantages pour les vendeurs et les acheteurs

Il ne fait aucun doute que la nue-propriété présente des avantages par rapport aux biens immobiliers « normaux » sur le marché. Des avantages pour les deux parties, le vendeur et l’acheteur. Le vendeur est souvent une personne âgée, sans héritiers, qui a besoin de liquidités en temps utile et qui souhaite continuer à vivre dans sa maison. Il peut aussi s’agir d’un bon outil de planification fiscale et être appliqué dans des situations de changement de génération où le parent propriétaire transfère la nue-propriété à un héritier tout en se réservant l’usufruit.

Pour l’acheteur, en revanche, l’achat de la nue-propriété présente plusieurs avantages, à commencer par le prix d’achat, qui est inférieur à la valeur du marché. Cette valeur est en effet diminuée de l’usufruit, calculé sur la base des tables prévues par la loi.

Comment calculer le prix de la nue-propriété ?

L’évaluation la plus correcte pour ce type de transaction ne peut être établie qu’avec l’aide d’un spécialiste de l’immobilier. En général, on établit la valeur marchande du bien, à laquelle on applique ensuite un coefficient variable, défini en fonction de l’âge de l’usufruitier. Les valeurs des coefficients fluctuent selon les publications périodiques du ministère des finances et sont basées sur les statistiques concernant l’espérance de vie dans le pays de référence et le taux d’intérêt en vigueur.

Certes, plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété sera élevée. La fiscalité sur l’achat augmentera également de manière proportionnelle.